Каким образом недобросовестные застройщики могут обмануть покупателя?

недобросовестные застройщики

Самым жестоким обманом покупателей жилья до недавнего времени был случай, когда застройщик останавливал стройку и присваивал себе полученные за жилье деньги. Но сегодня такие виды мошенничества пресекаются законодательством, поэтому на такой шаг даже самые недобросовестные застройщики обычно не идут. Однако есть и другие, более безобидные, но тем не менее неприятные обманы. Президент «Гильдии юристов рынка недвижимости» и руководитель юридического центра адвокат Олег Сухов рассказывает о таких видах обмана.

  1. Продажа жилья без надлежащей обещанной инфраструктуры.

По словам Олега Сухова, частыми случаями бывают такие, когда предусмотренные проектами детские сады, школы и поликлиники по факту оказываются коммерческими учреждениями, а зачастую и вовсе остаются лишь на бумаге. В таком случае следует зафиксировать факт предоставления ложной информации об инфраструктуре объекта, и затем этот факт можно доказать. Однако, навряд ли удастся добиться строительства данных инфраструктурных объектов. Только в случае существенных нарушений санитарных норм и технических регламентов под давлением общественности и местной администрации застройщики идут навстречу покупателям.

  1. Взаиморасчеты наличными средствами.

Зачастую застройщики привлекают покупателей «хорошими» скидками, предоставляемыми при условии единовременной полной оплаты квартиры в кассу наличными средствами. В таком случае деньги часто не доходят до кассы, а раздаются застройщиками гастарбайтерам, выполняющим строительные работы, либо чиновникам в виде взяток. Делается это, естественно, «в черную». Проблема здесь кроется в том, что в случае возникновения конфликта с застройщиком, дольщик не сможет взыскать полную стоимость оплаченного жилья, когда оплата происходила в формате наличного взаиморасчета. Идти на такой шаг стоит лишь при условии получения всех необходимых фискальных документов: приходного ордера, кассового чека, акта сверки произведенных расчетов.

  1. Плохая звукоизоляция или ее отсутствие в новом жилье.

Причиной данной проблемы являются экономичные проектные и конструктивные решения, к которым часто прибегают застройщики. Так, использование тонких легкобетонных блоков может послужить отсутствию должной звукоизоляции. Попытка утолщения стен изнутри приводит к уменьшению общей площади жилого помещения. Олег Сухов рассказывает, что по закону качество квартиры, переданной дольщику, должно соответствовать условиям договора, техническим и градостроительным регламентам, строительным нормам, проектной документации и, возможно, другим требованиям. В случае нарушения каких-либо требований покупатель вправе не подписывать акт передачи, а потребовать от застройщика  либо устранения имеющихся недостатков в разумный срок, либо соразмерного снижения цены договора, либо возмещения собственных расходов на устранение данных недостатков. В данных обстоятельствах возможно обжалование действий застройщика в судебном порядке.

  1. Использование при строительстве некачественных материалов и отделки.

Наиболее распространенной проблемой сегодня является проблема низкого качества отделки квартир в новостройках.
Частыми случаями являются некачественно выполненные узлы примыкания оконных блоков к стеновым проемам, большие щели в балконных и оконных блоках, протекание сантехнических стояков и т.п. В подобных ситуациях, которые могут возникнуть уже после подписания передаточного акта, необходимо настойчиво требовать от застройщика исправления или устранения недоделок. Обычно гарантийный срок по договорам долевого строительства составляет пять лет, в течение которых можно предъявлять требования по устранению недоделок. Обнаруженные дефекты и недостатки необходимо фиксировать в письменном виде в присутствии свидетелей и независимых экспертов.

  1. Увеличение сроков строительства.

Как отмечает Олег Сухов, практически 80 % всех компаний, занимающихся строительством жилых комплексов и многоквартирных домов, срывают заявленные сроки строительства. В таком случае на выручку «приходит» закон «Об участии в долевом строительстве», согласно которому при нарушении заявленных сроков строительства застройщик должен выплатить покупателю квартиры неустойку (в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ), а также возместить причиненные убытки и компенсировать моральный вред. К сожалению не всегда эту норму закона удается применить. Так, часто многие застройщики уходят от уплаты из-за срыва сроков, используя схему продаж через жилищно-строительные кооперативы, на которые не распространяется 214-ФЗ о долевом строительстве.